DEKINVEST OPF

Co je DEKINVEST?

DEKINVEST investiční společnost a.s. (dále jen „DEKINVEST“) působí od roku 2021 jako obhospodařovatel fondů kvalifikovaných investorů – DEKINVEST otevřeného podílového fondu Beta (dále jen „Fond“) a DEKINVEST investičního fondu s proměnným základním kapitálem a.s., včetně jeho podfondu Alfa. Historie však sahá až do roku 2011, kdy vznikl DEKINVEST uzavřený fond, později transformovaný do současné podoby DEKINVEST investičního fondu s proměnným základním kapitálem a.s. Roli vedoucích osob DEKINVEST zastávají zakladatelé koncernu DEK, Vít Kutnar a Petra Kutnarová.

Jaká je investiční strategie Fondu?

Fond se zaměřuje na dlouhodobé vlastnictví, správu a výstavbu nemovitostí generujících stabilní nájemní cash flow. Soustředí se na investice do prodejních, logistických a výrobních areálů, které využívají společnosti z koncernu DEK. Cílem je dlouhodobá udržitelnost, profesionální správa a postupné zvyšování hodnoty nemovitostí prostřednictvím modernizace a rozšiřování portfolia. Fond necílí na spekulativní nákupy ani krátkodobé prodeje nemovitostí.

‍Co přináší investice do Fondu?

Fond umožňuje participaci na síle a unikátním obchodním modelu koncernu DEK budovaném již více než 30 let. Investoři tak získávají přístup k aktivům, která jsou klíčová pro fungování jedné z nejúspěšnějších rodinných firem v České republice a její pozici lídra na trhu stavebnictví.

‍

Jak Fond generuje výnos?

Primárním zdrojem výnosu je nájemné z komerčních nemovitostí. Portfolio generuje roční čistý výnos z nájmů přes 1,5 mld. Kč, který se průběžně navyšuje díky výstavbě nových nemovitostí.

Výnos je dále podporován: 

• indexací nájemného,
• aktivní správou portfolia,
• modernizací stávajících nemovitostí,
• růstem tržní hodnoty nemovitostí.

Významná část portfolia byla nově vybudována nebo rekonstruována v posledních 5 letech. Fond je zaměřen na stabilní dlouhodobý výnos, nikoliv na realizaci kapitálových zisků z prodeje aktiv.

Cílený čistý výnos Fondu se pohybuje přibližně v rozmezí 6–8 % p.a.

Komu jsou komerční nemovitosti pronajímány?

Nemovitosti z portfolia Fondu využívají společnosti koncernu DEK, které jsou dlouhodobými nájemci. Tento model přináší 100% obsazenost a je tak zajímavý zejména pro kvalifikované investory, kteří dávají přednost nižší míře ekvitního rizika a účasti na nemovitých aktivech. Fond si zachovává nezávislost na provozní činnosti nájemců. Působí jako externí vlastník a správce, který aplikuje tržní nájemné bez ohledu na výkonnost nájemců.

Jaká je struktura nájemců?

Hlavními nájemci jsou společnosti skupiny DEK, zejména:

• Stavebniny DEK: 81 %
• BEST: 12 %
• Stachema: 3 %

Portfolio je tak koncentrováno na klíčové společnosti skupiny DEK (www.skupina-dek.cz), které využívají nemovitosti jako základní infrastrukturu svého podnikání.

Jak vybíráme nové lokality?

Výběr nových areálů vychází z dlouhodobé analýzy výkonu jednotlivých lokalit a hluboké znalosti regionálních trhů. Nové pobočky vznikají primárně v lokalitách, kde skupina DEK dlouhodobě působí, často jako náhrada za dříve pronajímané areály, které již nevyhovují požadavkům na kapacitu a efektivitu. Díky dlouhodobé přítomnosti v dané lokalitě (typicky 10–20 let) je každá investice podložena detailní znalostí trhu, zákazníků a jejich poptávky a předchází jí důkladné ekonomické vyhodnocení. Nikdy tak neinvestujeme do míst, kde nemáme jasně ověřený obchodní potenciál. U výrobních areálů v portfoliu Fondu hraje klíčovou roli také logistika a dostupnost surovin.

Jak zajišťujeme férovost pronájmů a transakcí?

Cenotvorbu každého typu ploch určuje nezávislý oceňovatel, který dvakrát ročně stanovuje tržní nájemné dle využití areálu (retail, logistika, výroba, administrativní zázemí apod.). DEKINVEST důsledně uplatňuje „arms-length“ princip, tedy nastavení nájemních vztahů mezi propojenými subjekty tak, jako by šlo o nezávislé účastníky trhu. Tím je zajištěno, že každý pronajatý m² odpovídá tržní hodnotě, kvalitě i charakteru konkrétního areálu.

Důležité zásady hospodaření Fondu:

• nájemné odpovídá tržním podmínkám,
• nedochází k dotování nájemců,
• ekonomická výkonnost jednotlivých subjektů je transparentní.

Jak se nemovitosti oceňují?

Nemovitosti jsou oceňovány na fair value nezávislým oceňovatelem minimálně dvakrát ročně v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy. U stabilizovaných výnosových aktiv je aplikován výnosový přístup (metoda přímé kapitalizace), u developmentů a pozemků se používá reziduální metoda nebo srovnávací přístup. Ocenění reflektuje nájemní cash flow, délku nájemních smluv, kvalitu aktiv a tržní podmínky.

Jaké jsou role kontrolních mechanismů?

Fungování Fondu je podpořeno standardními kontrolními mechanismy kolektivního investování, které zajišťují transparentnost a ochranu investorů. Administrátor fondu zajišťuje vedení evidence podílníků, výpočet hodnoty podílového listu a plnění regulatorních povinností. Depozitář dohlíží na nakládání s majetkem fondu, kontroluje peněžní toky a ověřuje, že transakce probíhají v souladu se statutem a právními předpisy. Oceňovatel stanovuje tržní nájemné, provádí oceňování nemovitostí a posuzuje jednotlivé typy ploch. Nezávislý auditor pravidelně ověřuje účetní závěrku fondu a správnost finančního výkaznictví.

‍

‍

Jak funguje investice do Fondu?

Fond je určen kvalifikovaným investorům ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. Minimální investice činí 1 mil. Kč. Tento limit je možné splnit i souhrnně prostřednictvím více investic do fondů kvalifikovaných investorů obhospodařovaných stejnou investiční společností nebo administrátorem, pokud jsou splněny zákonné podmínky.

Pro koho je Fond vhodný a jaký je investiční horizont?

Fond je vhodný pro kvalifikované investory, kteří:

• hledají expozici na komerční nemovitosti,
• preferují stabilní výnos z nájmů,
• akceptují nižší likviditu.

Doporučený investiční horizont je alespoň 5 let.

Vyplácí Fond dividendy?

Ne. Fond má výhradně akumulační třídy podílových listů, veškeré výnosy se reinvestují zpět do portfolia.

Jak funguje rozdělení výnosu (waterfall)?

Výnos je rozdělován tak, aby investoři s preferenčním nárokem dosahovali stabilního výnosu, který je v případě potřeby dorovnán na úkor zbývající třídy. Při vyšší výkonnosti fondu dochází naopak ke sdílení nadvýnosu mezi jednotlivými třídami a při dosažení nadprůměrného zhodnocení je další výnos alokován ve prospěch zakladatelů. Tento mechanismus zajišťuje ochranu investorů v méně příznivých scénářích a motivaci obhospodařovatele k dosahování vyšší výkonnosti.

Jakým způsobem mohu do Fondu investovat?

Investice do fondu je určena kvalifikovaným investorům a probíhá standardním způsobem prostřednictvím investiční společnosti, administrátora nebo smluvních distributorů. Před uskutečněním investice investor vyplní investiční dotazník, na jehož základě je posouzena vhodnost investice s ohledem na jeho zkušenosti, znalosti a investiční cíle.

Součástí procesu je rovněž splnění zákonných požadavků na identifikaci a kontrolu klienta (AML), včetně ověření totožnosti a původu finančních prostředků. Po splnění těchto náležitostí a uzavření smluvní dokumentace investor provede investici převodem prostředků na účet fondu, na základě čehož jsou mu vydány podílové listy.

Pro více informací využijte kontakt: investors@dekinvest.cz

Jaká jsou hlavní rizika spojená s investicí do Fondu?

Investice do Fondu není garantovaná a její hodnota může kolísat. Fond není zajištěným ani garantovaným produktem a návratnost investice není zaručena.

Mezi hlavní rizika patří:

• tržní riziko, tedy vývoj hodnoty nemovitostí a nájemního trhu,
• koncentrace nájemců, zejména na společnosti skupiny DEK,
• makroekonomická rizika, zejména vývoj úrokových sazeb a inflace,
• likviditní riziko, vyplývající z charakteru nemovitostních investic,
• riziko zadlužení, spojené s využitím cizího kapitálu.

Fond je koncipován jako dlouhodobá investice a není vhodný pro investory s krátkodobým investičním horizontem.

Jak Fond řídí rizika?

Řízení rizik je nedílnou součástí investiční strategie Fondu.

‍

Fond uplatňuje zejména:

• tržní princip „arms-length“ při stanovování nájemného,
• dlouhodobé nájemní vztahy, které stabilizují cash flow,
• důraz na kvalitu aktiv a lokalit,
• aktivní správu portfolia a development,
• konzervativní úroveň zadlužení (cílený poměr zadlužení do LTV 35 %).

Cílem je dlouhodobá stabilita výnosu a ochrana hodnoty portfolia.

Jak Fond řeší koncentraci na skupinu DEK?

Fond funguje jako nezávislý vlastník nemovitostí a uplatňuje tržní podmínky ve vztahu k nájemcům.

Nájemné je stanovováno v souladu s principem „arms-length“, tedy jako mezi nezávislými stranami, bez jakýchkoliv subvencí. Tím je zajištěno, že ekonomická výkonnost jednotlivých společností odpovídá tržním podmínkám.

‍

Nemovitosti zároveň tvoří klíčovou infrastrukturu nájemců, což podporuje stabilitu obsazenosti a nájemního cash flow.

‍

Fond není v konsolidovaném celku DEK a.s.

Jaká jsou specifika likvidity investice?

Investice do Fondu má omezenou likviditu, což je typické pro nemovitostní aktiva.

• oceňování Fondu probíhá čtvrtletně,
• odkup podílových listů podléhá výpovědním lhůtám,
• vypořádání odkupu může trvat delší dobu.

‍

Fond je proto vhodný pro investory s dlouhodobým investičním horizontem, kteří akceptují nižší likviditu výměnou za expozici na nemovitostní aktiva.

Jak je řízeno zadlužení fondu?

Fond využívá cizí kapitál k financování části investic, přičemž jeho úroveň je řízena s důrazem na dlouhodobou stabilitu.

‍

Podíl zadlužení (LTV) se dlouhodobě pohybuje přibližně do 35 % a odpovídá konzervativnímu přístupu k financování nemovitostních portfolií.

Jak Fond reaguje na cykličnost stavebnictví?

Fond funguje jako nezávislý vlastník a nájemcům účtuje tržní nájemné v souladu s principem „arms-length“. Nedochází tak k žádným subvencím a výkonnost jednotlivých společností je hodnocena na tržním základě. Oddělení od provozní části zároveň zvyšuje odolnost fondu vůči cyklickým výkyvům stavebnictví a jeho výkonnost je primárně dána vývojem trhu nemovitostí.

Jaké je kurzové riziko?

Žádné. Všechny nemovitosti v portfoliu Fondu se nacházejí v České republice a nájemní smlouvy jsou denominovány v českých korunách.

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍